CONTRATOS AGRÁRIOS DEMANDAM ANÁLISE JURÍDICA E AMBIENTAL ANTES DA ASSINATURA
Decisões judiciais recentes envolvendo contratos de arrendamento rural reacendem a atenção sobre a necessidade de análise prévia da situação jurídica e ambiental dos imóveis antes da assinatura do contrato. O tema é analisado pelo advogado da HBS Advogados, Roberto Bastos Ghigino, que aponta riscos ligados à perda de propriedade, embargos ambientais e rescisão contratual.
Entre os modelos previstos pela legislação agrária brasileira, destacam-se os contratos de arrendamento e de parceria rural. Ghigino explica que o arrendamento funciona, em essência, como uma espécie de aluguel da terra, enquanto a parceria estabelece uma relação semelhante a uma sociedade, com divisão de riscos e resultados entre as partes. “Em ambos os casos, há a transferência da posse do imóvel rural ao produtor que irá explorá-lo economicamente”, esclarece.
De acordo com o especialista, a elaboração adequada desses contratos é necessária para evitar conflitos e assegurar previsibilidade às partes envolvidas. Questões como prazo contratual, forma de remuneração, benfeitorias, indenizações, responsabilidades ambientais, trabalhistas e tributárias devem estar descritas com clareza. “Esses pontos devem ser detalhados, reduzindo margens para disputas futuras”, alerta.
Além da redação contratual, outro aspecto considerado essencial é a realização de diligências prévias, tanto pelo proprietário quanto pelo arrendatário ou parceiro-outorgado. A análise documental do imóvel e das condições jurídicas das partes pode evitar prejuízos significativos em contratos que, muitas vezes, envolvem investimentos elevados e relações de longa duração.
No caso do imóvel rural, uma das verificações mais importantes diz respeito à titularidade da propriedade e à existência de ações judiciais relacionadas ao bem. “A necessidade desse cuidado ganhou ainda mais relevância após recente entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo o qual a perda da propriedade pelo arrendador implica a extinção do contrato de arrendamento, impedindo a permanência do arrendatário na posse até o término do prazo inicialmente pactuado”, explica Ghigino.
Na prática, isso significa que, caso o proprietário perca o domínio do imóvel por decisão judicial ou outra circunstância anterior ao contrato, a cessão da posse ao arrendatário deixa de existir. Diferentemente do que ocorre em situações de venda do imóvel a terceiros, quando o novo proprietário deve respeitar o contrato vigente até seu encerramento, não há sub-rogação automática quando há perda da propriedade.
No caso analisado pelo STJ, Ghigino sinaliza que a controvérsia poderia ter sido evitada mediante consulta prévia à matrícula do imóvel, onde já constava prenotação de ação reivindicatória envolvendo a área objeto do arrendamento.
Outro ponto que vem exigindo atenção crescente no setor é a análise das condições ambientais do imóvel rural. A existência de embargos ou autuações ambientais pode inviabilizar completamente o uso da área contratada, comprometendo a produção e gerando prejuízos financeiros relevantes.
Recentemente, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso reconheceu que a existência de embargo ambiental anterior ao contrato constitui motivo suficiente para a rescisão do arrendamento, assegurando ao arrendatário o direito à indenização por perdas e danos. “O entendimento reforça a obrigação do arrendador de entregar o imóvel em condições adequadas para a atividade rural e mantê-lo apto ao uso durante toda a vigência contratual”, esclarece.
A preocupação ambiental também se intensifica em estados como o Rio Grande do Sul, onde produtores têm sido surpreendidos por embargos decorrentes de irregularidades ambientais ocorridas antes mesmo da assinatura dos contratos. Em diversos casos, áreas arrendadas foram interditadas em razão de conversão irregular de campo nativo realizada por terceiros em períodos anteriores à contratação.
As consequências dessas situações, segundo Ghigino, podem ser severas para ambas as partes. Além do comprometimento da atividade produtiva, muitos contratos envolvem pagamento antecipado de arrendamento, expectativa de safra e planejamento financeiro de longo prazo. “Quando o imóvel se torna inutilizável, surgem impactos econômicos expressivos e, em muitos casos, disputas judiciais envolvendo indenizações”, alerta.
A recomendação do especialista é de que produtores rurais, proprietários, arrendatários e parceiros busquem assessoria jurídica especializada antes da formalização de qualquer contrato agrário. “A adoção de medidas preventivas e a realização de análises criteriosas são consideradas fundamentais para reduzir riscos, preservar a segurança jurídica e permitir que o foco principal permaneça na produção rural”, conclui.
Foto: Divulgação
Texto: Artur Chagas/AgroEffective
